澳洲家庭尚未感受到澳洲央行大幅升息的全面影响,未来几个月将有数十万人转向浮动抵押贷款利率,房贷还款占澳洲可支配收入的比例将达到创纪录水平。
关键的通胀数据将决定澳大利亚央行(RBA)是否开始缓解对借款人的利率痛苦。在此之前,该银行的新分析显示,全国抵押贷款持有者大军的实得工资正受到前所未有的打击。
澳大利亚购房者绝大多数持有浮动利率抵押贷款。国际货币基金组织(imf)本周发布的研究显示,只有智利和南非这两个国家的借款人获得固定利率贷款的可能性低于澳大利亚。
但在2019冠状病毒病大流行期间,随着利率降至创纪录的低点,澳大利亚人获得两到三年固定贷款的人数激增,这些贷款从去年年初开始到期。
许多借款人发现他们的还款增加了三到四倍,引发了对“抵押贷款悬崖”的担忧。
预计这一悬崖去年对借款人的打击最大,但澳大利亚储备银行经济学家本杰明·翁(Benjamin Ung)的研究发现,2022年仍未偿还的固定利率贷款中,有三分之一以上将在今年转到可变利率贷款。
他发现:“这将导致平均未偿还抵押贷款利率进一步上升,因为这些固定利率借款人将过渡到比他们目前支付的利率高得多的现行利率。”
这群人面临着利率从2%左右跃升至6%以上的局面。
根据Ung的说法,支付更高抵押贷款利率的人数激增意味着,到今年年底,所有澳大利亚家庭的总还款将达到可支配收入的10.5%,创历史新高。
澳大利亚央行的最新数据显示,澳大利亚借款人在2023年最后三个月向银行偿还了创纪录的280亿澳元。他们被收取了171亿美元的贷款利息。
在整体借款利率攀升的同时,Ung还发现银行为吸引新客户而提供的折扣已经消失了。
在2023年初,借款人获得的可变贷款利率比基准标准变量低0.35个百分点左右。对于60万美元的抵押贷款,这样的折扣相当于每月130美元的低还款。
但现在平均折扣几乎消失殆尽,只有不到0.1个百分点,即每月30美元。
抵押贷款偿还额的大幅增加,加上租金要价的飙升,迫使联邦和州政府加大努力,通过寻找增加租赁和自住住房供应的方法,缓解整个房地产行业的压力。
联邦政府制定了到2029年中期建造120万套新房的目标,并推出了一系列政策,包括帮助地方议会规划和释放土地用于开发。
已经有人怀疑这一目标能否实现。住宅建筑开工率处于2012年以来的最低水平附近,一些分析师认为,按照目前的趋势,政府将使20万套住房比目标少。
但澳新银行首席经济学家Richard Yetsenga表示,仅仅增加供应可能无助于解决负担能力问题,而负担能力问题也困扰着房地产行业。
他说,由于建筑工人和建筑供应面临的价格压力已经在增加,增加对新房的需求可能会加剧这种情况。
他说:“在不大力推行其他政策的情况下,以新增供应来应对这些挑战,不太可能从根本上改善人们的负担能力,即使在中期也是如此。”
Yetsenga表示,整个房地产市场存在许多问题,这意味着像额外供应这样的“简单”解决方案不太可能带来广泛的解决方案。
他说,由于全国2600万人拥有1100万套住房,房地产市场面临的挑战可能更多的是住房分配不当,而不是真正的新住房短缺。
这可能会迫使政府寻找其他方式,将住房需求转移到不缺房的地区。
他表示:“管理需求和限制住房错配的务实干预措施可能比单靠供应更有希望。”